มีคำถามที่หลายท่านสงสัย สำหรับคนที่ต้องการขายบ้าน แต่ บ้านติดธนาคาร หรือกำลังผ่อนธนาคารอยู่ อีกทั้งกรณีที่จำนองกับสถาบันการเงินอยู่ขายได้ไหม ทีมงาน “Assister Home” เลยรวบรวมคำตอบซึ่งเป็นข้อสงสัยของหลายๆ คน เราจะอธิบายเพื่อให้เข้าใจให้กระจ่างว่ากรณีดังกล่าวสามารถ ขายบ้านได้หรือไม่ ดังนี้
บ้านติดธนาคาร คืออะไร ?
บ้านติดธนาคาร คือ การทำสัญญาจดจำนอง หรือเรียกกว่าการขอสินเชื่อกู้ยืมเงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงินโดยใช้บ้านหรืออสังหาฯ ที่เราต้องการซื้อเป็นหลักค้ำประกันเพื่อกู้เงินมาซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่ หรือบ้านมือสอง คอนโด หรือที่ดินก็ตามกับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน ซึ่งเป็นผู้ที่ให้บริการด้านสินเชื่อบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาตรฐาน และอยู่ในการควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย
ซึ่งหลาย ๆ คนเข้าใจว่าขายบ้านที่เราได้กู้ยืมหรือจดจำนองไว้กับธนาคารนั้นขายไม่ได้เลย หากจะขายผู้ขายต้องปิดหนี้ที่กำลังผ่อนอยู่ให้หมดก่อนซึ่งนั่นคือ สิ่งที่ถูกต้อง แต่ถูกต้องเพียงกึ่งหนึ่งเท่านั้น ซึ่งอีกกึ่งหนึ่งที่แท้จริง จะอธิบายง่ายๆ ให้เข้าใจเป็น 2 ข้อ (โดยสาระสำคัญคือ เราสามารถทำการขายได้ทั้งที่ยังผ่อนธนาคารอยู่) ได้ตามหลักการ ดังนี้
- การขายบ้านที่ติดธนาคารอยู่นั้นต้องปลอดภาระจำนอง แต่ธนาคารก็ยอมให้เจ้าของขายบ้านติดธนาคารได้ ถ้าสามารถนำเงินมาปลดจากจำนองได้
- การขายแบบปลอดภาระจำนองนี้ทำได้อย่างไร? แค่ให้นำเงินจากผู้ซื้อรายใหม่มาปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ก็สามารถปลดจากจำนองได้ เพราะเรียกว่าบ้านนี้ปลอดจำนองแล้ว และสามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อได้ทันทีในวันเดียวกัน
ขั้นตอนการ ขายบ้านติดธนาคาร
1. ผู้ขายและผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขาย ทั้ง 2 ฝ่ายสามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายกันตามปกติ
โดยสามารถวางเงินมัดจำ จอง และสามารถแจกแจงรายละเอียดว่าฝ่ายไหนจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และผู้ขายต้องแจ้งจำนวนยอดเงินที่ติดจำนองว่าเป็นจำนวนเท่าไร ณ ถึงวันที่นัดโอน เพื่อผู้ซื้อจำได้ดำเนินการแจ้งทางธนาคารฝั่งผู้ซื้อให้ชำระยอดหนี้ โดยธนาคารฝั่งผู้ซื้อจะออกเป็นเช็คเพื่อสั่งจ่ายให้ ธนาคารฝั่งผู้ขาย เพื่อทำเรื่องปลอดจำนองในวันโอนกรรมสิทธิ์ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที
2. เตรียมเอกสาร
หากผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านโดยการกู้เงินหรือจดจำนองธนาคารหรือสถาบันการเงิน ผู้ขายต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารส่วนตัวให้ผู้ซื้อนำไปขอสินเชื่อ ส่วนผู้ขายก็รอการแจ้งนัดหมายเพื่อให้เจ้าหน้าที่จากธนาคารฝ่ายผู้ซื้อเข้ามาประเมินราคาและเปิดบ้านให้เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการประเมิน
3. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนเมื่อผู้ซื้อได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว (หรือกรณีเงินสดพร้อม) ผู้ซื้อและธนาคารฝ่ายผู้ซื้อจะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขาย โดยจะต้องตกลงวันและเวลากันให้เรียบร้อย เพราะมีผลกับยอดหนี้ที่ไม่เท่ากันในแต่ละวันจากอัตราดอกเบี้ย
4. ผู้ขายติดต่อธนาคารที่จดจำนองไว้
เมื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อแล้ว ให้ผู้ขายติดต่อธนาคารฝั่งผู้ขาย เพื่อแจ้งว่าจะขายบ้านและขอปิดยอดหนี้ พร้อมกับแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคารฝ่ายผู้ขาย ซึ่งเมื่อทราบวันนัดโอนที่แน่นอน ธนาคารก็จะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชี ซึ่งธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้นจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ (ผู้ขายต้องแจ้งยอดหนี้ที่เหลือกับผู้ซื้อหรือธนาคารฝั่งผู้ซื้อเพื่อเตรียมการไถ่ถอน)
5. แจกแจงการแบ่งชำระเงิน
ผู้ขายต้องแจกแจงให้ผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อทราบว่าจะต้องแบ่งเช็คสั่งจ่ายธนาคารฝ่ายผู้ขายเพื่อทำเรื่องปลอดจำนองกี่บาท กรณีราคาขายสูงกว่ายอดหนี้คงเหลือ ต้องนำเงินส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขายอีกกี่บาท แต่ถ้ายอดนี้เกินกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินมาจ่ายเพิ่มเพื่อปลอดจำนองเป้นจำนวนเท่าไร
6. การดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ดำเนินการทั้งหมด คือ ผู้ขาย ธนาคารฝ่ายผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ (ในกรณีที่ผู้ซื้อทำสินเชื่อผ่อนบ้าน) นัดเจอกันที่สำนักงานที่ดิน และตรวจสอบเช็คสั่งจ่ายอย่างถูกต้องแล้ว ธนาคารฝ่ายผู้ขายจะทำเรื่องปลอดจำนองก่อน ผู้ขายจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อก็จะทำเรื่องจดจำนองต่อ จึงสิ้นสุดกระบวนการขายบ้านติดธนาคารเป็นที่เรียบร้อย
คำแนะนำและข้อควรระวังในการขาย บ้านติดธนาคาร
สิ่งที่ต้องรู้ ก่อนขายบ้านที่ติดธนาคาร มีอะไรบ้าง?
1. ยอดขายบ้านที่แท้จริง
การขายบ้านติดธนาคาร ก่อนขายเจ้าของบ้านต้องคำนวณว่าราคาขายบ้านครอบคลุมยอดหนี้ของตัวเองหรือไม่ และมีค่าใช้จ่ายในการโอนต่างๆ เท่าไรเพราะผู้ขายต้องเตรียมเพื่อชำระที่สำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการโอน และในกรณีที่ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน ผู้ขายก็ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพื่อปิดหนี้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เช่นนั้นธนาคารฝ่ายผู้ขายก็จะไม่สามารถทำเรื่องปลอดจำนองให้ได้ ซึ่งจะมีปัญหากับผู้ซื้อแน่นอน
2. กรณีผู้ซื้อคิดว่าบ้านติดธนาคารขายไม่ได้ ต้องอธิบายอย่างไร
กรณีนี้อาจเกิดขึ้นได้หากผู้ซื้อถามถึงว่าบ้านติดธนาคารไหม และอาจไม่เข้าใจว่าก็สามารถทำการซื้อขายได้ หากปลอดภาระจำนอง ดังนั้นหากเจอกรณีเช่นนี้ผู้ขายต้องอธิบายหลักการตามที่ได้แนะนำไปข้างต้องเพื่อให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าสามารถทำการซื้อขายได้
3. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าใช้จ่ายการโอนต่างๆ ที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายแต่แรก ผู้ขายจำเป็นต้องแจกแจงให้ผู้ซื้อเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค ปัจจุบันสำนักงานที่ดินสามารถให้โอนออนไลน์ได้แต่ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้
- ส่วนของยอดหนี้ค้างที่ทางผู้ขายต้องจ่ายให้กับธนาคารเพื่อไถ่ถอน ผู้ขายจะต้องแจ้งผู้ซื้อในเรื่องการออกแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายธนาคารระบุชื่อให้ถูกต้อง ชัดเจน และเป็นเช็คขีดคร่อม
- ส่วนที่แยกสำหรับยอดที่เหลือของผู้ขายเอง ต้องระบุชื่อให้ถูกต้องชัดเจน และเป็นเช็คขีดคร่อมเพื่อยืนยันว่าเงินจะเข้าสู่บัญชีของผู้ที่ระบุบนเช็คเท่านั้น
- ที่สำคัญผู้ขายควรขอสำเนาเช็คมาตรวจสอบให้ถูกต้องก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
สรุป
จากข้อมูลต่างๆ ที่ “Assister Home” ได้สรุปให้นี้ก็ คือ เรื่องที่ควรรู้ในการขายบ้านติดธนาคาร ซึ่งแม้ว่าจะผ่อนชำระกับธนาคารอยู่ก็สามารถนำออกขายได้ซึ่งขั้นตอนการขายก็มีขั้นตอนที่ชัดเจนและสามารถสื่อสารให้ผู้ซื้อเข้าใจในหลักการได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินที่ติดจำนองก็สามารถ นำออกขายได้เช่นกัน รู้เช่นนี้แล้วก็สามารถจัดเตรียมเอกสารเพื่อมาทำการขายกันได้เลย
ติดตามข่าวสารที่น่าสนใจได้ที่นี่
รับฝากขาย จัดหา บ้าน ที่ดิน คอนโด พร้อมบริการครบวงจร ดูเพิ่มเติม และปรึกษาฟรี! www.assisterhome.com
“Assister Home” ทีมงาน นายหน้าขายบ้าน นักการตลาดอสังหาฯ คุณภาพมืออาชีพ ยินดีบริการค่ะ
