โฉนดที่ดิน คือ
เอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน มีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ดิน เขตที่ดิน รวมถึงลักษณะของที่ดิน ซึ่งจะใช้ในการตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน และสามารถดูผู้ถือกรรมสิทธิ์ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจำเป็นต้องทราบว่าโฉนดที่ดินที่ตนกำลังจะครอบครองเป็นเจ้าของ หรือที่กำลังสนในซื้อ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการลงทุน หรือใดใดก็ตามก่อนอื่นควรทราบว่า ประเภทโฉนดที่ดินมีกี่แบบ และมีความแตกต่างกันอย่างไร
แบบไหนซื้อขายได้ หรือแบบไหนควรซื้อ ไม่ควรซื้อ เพื่อพิจารณาได้อย่างเหมาะสม และตรงกับวัตถุประสงค์การซื้อขายที่ดิน และที่สำคัญที่สุดเพื่อป้องกันการโดนหลอกอีกด้วย
ประเภทโฉนดที่ดิน
ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ ที่เรามักเห็นกันโดยทั่วไป จะเห็นเป็นโฉนดที่มีตราครุฑ 4 สี คือ สีแดง สีเขียว และสีดำ และสีน้ำเงิน ซึ่งแต่ละแบบมีการกำหนดสิทธิ์ และเงื่อนไขในการซื้อขายแตกต่างกัน โดยมีหลักในการพิจารณาจากรหัสเอกสารด้านขวาบนตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ เช่น นส.3 ก , นส.3 , นส.4 ก., นส 4 จ และ สปก.
1. เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)
ตราครุฑสีแดง คือ เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 เป็นโฉนดที่ดินที่มักพบเห็นทั่วไป ซึ่งสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งเราสามารถดูความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. ก็คือ รหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน และ น.ส.4 ก. ก็เป็นโฉนดที่ดินรุ่นเก่า ซึ่งหากใครต้องการซื้อที่ดินเพื่อเป็นทรัพย์สมบัติ ปลูกบ้าน หรือซื้อเพื่อลงทุน โฉนดครุฑสีแดงถือว่าเป็นโฉนดที่สามารถซื้อขายได้สมบูรณ์ถูกต้องตามกฎหมายและปลอดภัยที่สุด
2. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)
ตราครุฑสีเขียว น.ส.3 ก. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดิน และรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือจดจำนองได้ แต่จะยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง แต่ผู้ครอบครองก็สามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้ ฉะนั้นหากผู้ที่ต้องการซื้อเป็นทรัพย์สมบัติ หรือลงทุนก็สามารถซื้อขายโฉนดตราครุฑเขียวได้ แต่หากได้มาแล้วก็ควรทำให้เป็นเอกสารครุฑแดงเพื่อให้สมบูรณ์ที่สุด
3. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)
ตราครุฑสีดำ น.ส.3 เป็นเพียงเอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน ส่วน น.ส.3 ข. ก็เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งทั้ง น.ส. 3 และ น.ส.3 ข นั้นเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ยังขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน จึงไม่สามารถทำการซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้องเสียก่อน ฉะนั้นจากข้อความข้างต้นสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในที่ดินคงต้องพิจารณาดีๆ หากจะซื้อที่ดินที่เป็นเอกสารตราครุฑดำ เพราะยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศและยังขาดความถูกต้องของขอบเขต แต่หากเป็นการซื้อเพื่อทำการเกษตรก็อาจมีความคุ้มค่าเพราะราคาอาจไม่สูง ดังนั้นผู้ซื้อต้องพิจารณาตามวัตถุประสงค์
4. ที่ดินบริเวณที่ได้ประกาศให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน หรือ ที่ ส.ป.ก. 4-01 (ตราครุฑสีน้ำเงิน)
ตราครุฑสีน้ำเงิน ที่ดิน ส.ป.ก. ซึ่งจะอยู่ภายใต้การดูแลของสำนักงานการ ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดยไม่สามารถนำมาออกเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ หรือจะเรียกกันง่ายๆ ก็คือ ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นที่ดินที่ทางภาครัฐยกให้แก่เกษตรกรเพื่อสำหรับใช้เป็นที่ดินในการทำมาหากินด้านการเกษตร เอกสารสิทธิ์ตราครุฑสีน้ำเงินไม่สามารถซื้อขายได้ ดังนั้นควรตรวจตราเอกสารสิทธิ์ให้ทราบแน่ชัดก่อนทำการซื้อขาย
วิธีการดูโฉนดที่ดินว่ามีรายละเอียดอะไรบ้าง ดังนี้
• รายละเอียดด้านหน้าโฉนดที่ดิน (ด้านบนสุด)
ส่วนระบุตำแหน่งที่ดิน และเลขโฉนดที่ดิน เป็นส่วนแรกที่ดอยู่ด้านบนของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ประกอบด้วย ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล เลขที่โฉนด เล่ม อำเภอ และจังหวัด ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะเป็นข้อมูลที่ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด ซึ่งมีเลขที่ เล่ม และหน้าที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์ ซึ่งใช้ในการค้นหาเอกสารของกรมที่ดิน และเราจะสังเกตเห็นด้านบนสุดขวามือ จะบ่งบอกว่าเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทใด เช่น น.ส. 4 จ หรือ น.ส.4 ก. เป็นต้น
• ส่วนระบุผู้ครอบครองโฉนด (คนแรก)
ผู้ที่ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก จะมีชื่อ ที่อยู่ สัญชาติ ปรากฏอยู่บนโฉนดที่ดินด้านหน้า ถึงแม้ว่าโฉนดจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น ด้านหน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้
• ส่วนระบุรายละเอียดแปลงที่ดิน
รายละเอียดของแปลงที่ดิน จะเป็นส่วนสำคัญ ที่ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) และมาตราส่วนในการวาดแผนที่ และภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน โดยรายละเอียดจะถูกวาดไว้บนพื้นที่ว่างกลางโฉนดที่ดิน และมีรูปสัญลักษณ์ทิศระบุอยู่ด้านข้าง เพื่อให้ทราบว่าแปลงที่ดินนี้อยู่ในทิศใด และมีการระบุวันที่ออกเอกสารสิทธิ์นี้ในตอนท้ายของเอกสารหน้าแรก
• รายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดิน
ด้านหลังโฉนดที่ดิน เรียกว่า สารบัญจดทะเบียน เป็นส่วนระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด จะระบุว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร และผู้รับสัญญาเป็นใคร เช่น
นายเอ (ผู้ให้สัญญา) ขายให้ นาย บี (ผู้รับสัญญา)
นายบี (ผู้ให้สัญญา) นำไปจดจำนองกับธนาคารซี (ผู้รับสัญญา)
จากตัวอย่าง โฉนดที่ดินนี้ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ของธนาคารซี เพราะเป็นผู้รับสัญญาคนสุดท้าย แต่หากกรณีนายบีทำการไถ่ถอนและเป็นผู้รับสัญญาคนสุดท้าย กรรมสิทธิ์ในที่ดินนี้ก็จะตกเป็นของนายบี ซึ่งเราจะดูได้ว่ากรรมสิทธิ์ที่ดินนี้เป็นของใครโดยดูจากผู้รับสัญญาเป็นลำดับสุดท้ายในโฉนด
นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังใช้สารบัญจดทะเบียนในการระบุเงื่อนไขด้วยตัวหนังสือสีแดง หรือที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ เช่น เจ้าพนักงานระบุเงื่อนไขการจดจำนองของนายบีไว้ โฉนดที่ดินของนายบี ก็จะไม่สามารถซื้อขายได้จนกว่าธนาคารซี (ผู้ให้สัญญา) จะปลอดจำนองให้นายบี (ผู้รับสัญญา)
การตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน
ราคาประเมินที่ดิน เป็นข้อมูลส่วนหนึ่งที่จะช่วยให้ผู้ซื้อตรวจสอบความสมเหตุสมผลของราคาที่ดินที่ต้องการว่า ที่ดินมีราคาถูกหรือแพงมากน้อยเพียงใดหากเทียบกับราคาประเมิน ณ ปัจจุบัน โดยผู้ซื้อสามารถนำเลขโฉนดที่ดินไปตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้อย่างง่ายดายจากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ระบบเว็บไซต์ให้บริการประชาชน : กรมธนารักษ์ (treasury.go.th) ซึ่งสามารถค้นหาได้ทั้งแบบ วิธีค้นหาราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ แบบมีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน และวิธีค้นหาราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ แบบไม่มีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน
การตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน
ปัจจุบันการดูรายละเอียดในโฉนดที่ดินอาจไม่เพียงพอ ซึ่งอาจเจอพวกมิจฉาชีพที่ประสงค์ไม่ดี ผู้ซื้อควรจะต้องมีความรู้เบื้องต้นในการตรวจสอบความถูกต้องของประเภทโฉนดที่ดิน และต้องเช็คว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือของปลอม ซึ่งดูได้จากลายน้ำที่ฝังอยู่ในเนื้อกระดาษของเอกสารสิทธิ์ และที่สำคัญต้องสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ หรือตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินผู้ดูแลพื้นที่ของโฉนดที่ดินนั้นก็ได้
โฉนดที่ดินจริงหรือปลอม เช็คอย่างไรดี ?
ปัจจุบันการทำความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทโฉนดที่ดินไม่ใช่เรื่องยาก ซึ่งผู้ซื้อทุกคนควรต้องศึกษาข้อมูลเหล่านี้ให้ดีพอเพื่อป้องกันไม่ให้โดนหลอกด้วยโฉนดที่ดินปลอม หรือการตกลงซื้อขายที่ดินที่มีข้อมูลผิดเพี้ยนไปจากเอกสารสิทธิ์ที่ระบุไว้ การตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดี จะช่วยทำให้การซื้อขายที่ดิน ราบรื่นไม่เกิดปัญหาในการซื้อขายที่ดินอย่างแน่นอน
สรุป
การซื้อขายที่ดิน สิ่งที่สำคัญที่สุดต้องตรวจสอบโฉนดที่ดิน ให้ทราบแน่ชัดว่าสามารถซื้อขายได้อย่างถูกต้องตามกฏหมายหรือไม่ สามารถเช็คข้อมูลได้จากเว็บไซต์ กรมธนาลักษณ์ หรือสามารถปรึกษาทีมงานนายหน้าคุณภาพมืออาชีพได้ที่ Assister Home
และหากคุณกำลังสนใจ ขายบ้านและที่ดิน เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมดำเนินการต่างๆ ในทุกขั้นตอนการซื้อ-ขาย ไม่ว่าจะเป็นการแนะนำปรึกษา การขาย การตลาด จนกระทั่งส่งมอบทรัพย์สิน ติดต่อ ลงประกาศ ขายบ้าน และที่ดิน ฟรี! ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ค่ะ หรือ Tel.097 124 4363
รับฝากขายบ้านมือสอง ที่ดิน และอสังหาฯ ทุกชนิด พร้อมบริการครบวงจร ดูเพิ่มเติม และปรึกษาดูบริการ ได้ที่ www.assisterhome.com
“Assister Home” ทีมงาน นายหน้าขายบ้านมือสอง และ อสังหาฯ คุณภาพมืออาชีพ ยินดีบริการค่ะ
